Строительство в Азербайджане 2026: госзаказ сокращается, рынок жилья замедляется

2026 год для строительства в Азербайджане — год охлаждения. Сектор, выросший в 2024 году на 9,6% благодаря восстановительным работам в Карабахе, в 2025-м остался на месте, а в начале 2026-го резко сократился. На рынке жилья темп тоже падает: цены ещё растут, но уже не так быстро. Деньги при этом идут в государственную ипотеку и стройматериалы.

Сектор: когда государство тратит меньше

В первом квартале 2026 года строительство сократилось на 19,8% в реальном выражении, за январь–май — на 23%. Затем спад замедлился: −13% за первое полугодие и −8,7% за январь–сентябрь. Центральный банк связывает спад с сокращением капитальных расходов госбюджета. Число работников строительных компаний в первом полугодии снизилось на 1,1%. За январь–сентябрь доля строительства в ВВП составила 5,4%.

Инвестиции: общий рост, жильё отстаёт

Парадокс в том, что строительство сокращается, а инвестиции в основной капитал растут. За январь–сентябрь 2026 года вложено 14,7 млрд манатов — на 10,9% больше, чем годом ранее. Инвестиции в ненефтегазовый сектор составили 9,8 млрд манатов (+3,1%).

Инвестиции в жилищное строительство всё ещё снижаются, но уже не так сильно, как в начале года. В январе–феврале реальный спад составлял 31,4%, за полугодие он сократился до 2,7%, за январь–сентябрь — до 3,1%. За девять месяцев в жилищное строительство направлено около 1,22 млрд долларов.

Ввод жилья: рекорд 2025 года

В 2025 году в стране было введено в эксплуатацию 35 390 жилых зданий общей площадью более 4,629 млн квадратных метров — максимум за пять лет. На Баку пришлось лишь около 18,8% этого объёма. Индивидуальные и дачные дома в первом полугодии 2025 года составили 90,2% введённой площади. То есть большая часть нового жилого фонда появляется за пределами столицы и за счёт частных домов.

Цены: рост замедляется, новостройки впереди

В III квартале 2026 года индекс цен на жильё был на 8,4% выше, чем годом ранее. Во II квартале 2025 года этот показатель составлял 13,2%. Новостройки дорожают быстрее вторичного рынка: в III квартале +10,4% против +8,4%.

По расчёту m2map, в августе медианная цена предложения в Баку составила 2 735 манатов за квадратный метр, а Caliber.Az приводит среднюю цену за сентябрь — 2 934 маната (это цены объявлений, а не сделок). Разница между районами большая: около 4 132 манатов в Сабаиле и 1 452 маната в Пираллахы. Доступность жилья ухудшается: по расчёту Центрального банка, на покупку квартиры за счёт дохода теперь нужно 23 года — на 2,1 года больше, чем годом ранее. Средняя зарплата за год выросла на 7%, а новостройки дорожали быстрее. Арендные платежи выросли на 7,4% за год, доходность аренды стандартной квартиры — около 4,8%. Покупатели переключаются на более доступные районы и частные дома.

Ипотека: государственный канал растёт, банки отступают

По словам руководителя Ипотечного и кредитно-гарантийного фонда (ИКГФ), около 80% всего выданного в стране ипотечного финансирования прошло через государственный канал. На конец июня 2026 года кредиты за счёт средств ИКГФ составляли 58% портфеля и выросли за год на 10,8%, а кредиты за счёт собственных средств банков — лишь на 1,4%. Разница — в ставке: 7,04% по новым кредитам за счёт ИКГФ и 12,76% за счёт собственных средств банков.

За январь–август банки выдали ипотеки на 262,9 млн манатов — на 13,7% меньше, чем годом ранее. Бюджетные средства на социальную ипотеку при этом выросли на 33,5% — до 63,75 млн манатов. Льготные квартиры MİDA раскупаются мгновенно: в декабре 2025 года 627 квартир были проданы за секунды, а в сентябре 2026-го в Ширване, Евлахе и Ленкорани предложили ещё 535 квартир.

Стройматериалы: восстановление

В 2025 году производство стройматериалов сократилось на 4,3%, а за январь–август 2026 года выросло на 9% — до 1 005,3 млн манатов. По материалам картина разная: выпуск цемента в первом полугодии снизился на 4% (1,85 млн тонн), клинкера — вырос на 3%, производство арматуры в январе–феврале упало на 18%. В 2025 году экспорт цемента и клинкера вырос на 12,5% — примерно до 957 тыс. тонн.

Проекты: Карабах, регионы и генплан Баку

В 2021–2025 годах на восстановление Карабаха и Восточного Зангезура из госбюджета выделено около 21,9 млрд манатов, на 2026–2029 годы прогнозируется около 13,5 млрд манатов. В регионе введено в эксплуатацию более 50 месторождений сырья для стройматериалов. Генеральный план Баку до 2040 года предусматривает строительство около 200 тысяч квартир за 14 лет.

Что растёт, а что сокращается

Продажи и рекламные бюджеты строительных компаний публично не раскрываются, поэтому в этом отчёте сравниваются сегменты, а не игроки.

5 выводов для маркетолога

1. Финансирование покупателя идёт через госпрограмму. 58% ипотечного портфеля — кредиты за счёт средств ИКГФ. В коммуникации девелопера сообщение «можно купить по ипотеке ИКГФ» и условия соответствия не менее важны, чем цена.
2. Рынок выходит за пределы столицы. В 2025 году около 81% новой жилой площади появилось за пределами Баку, растёт спрос на частные дома. На первый план выходят региональные медиа и каналы продаж.
3. Доступность — главная тема. При 23 годах дохода и банковской ставке 12,76% сообщение должно быть не «премиум», а «доступно и надёжно».
4. Для B2B открывается окно. Производство стройматериалов снова растёт, экспорт цемента увеличивается. Самое время усилить B2B-маркетинг производителей и поставщиков материалов.
5. Когда госзаказ сокращается, на первый план выходит частный спрос. При меньших бюджетных расходах подрядчики будут бороться за частного заказчика — а значит, вырастет спрос на брендинг и репутационный маркетинг.

Отчёт основан на данных, опубликованных до 23 октября 2026 года. Он будет обновлён после выхода годовых итогов Azstat.