Azerbaycan'da inşaat 2026: Kamu siparişi azalıyor, konut piyasası yavaşlıyor

2026, Azerbaycan'da inşaat için bir soğuma yılı. 2024'te Karabağ'daki yeniden yapılanma çalışmaları sayesinde %9,6 büyüyen sektör 2025'te yerinde saydı, 2026'nın başında ise sert biçimde küçüldü. Konut piyasasında da tempo düşüyor: fiyatlar hâlâ artıyor, ama eskisi kadar hızlı değil. Para ise devlet destekli konut kredisine ve inşaat malzemelerine akıyor.

Sektör: kamu harcamaları azalınca

2026'nın ilk çeyreğinde inşaat reel olarak %19,8, Ocak–Mayıs döneminde %23 küçüldü. Ardından düşüş yavaşladı: ilk yarıda −%13, Ocak–Eylül'de −%8,7. Merkez Bankası bu düşüşü devlet bütçesinden yapılan sermaye harcamalarının azalmasıyla ilişkilendiriyor. İnşaat şirketlerindeki çalışan sayısı da ilk yarıda %1,1 azaldı. Ocak–Eylül'de inşaatın GSYH içindeki payı %5,4 oldu.

Yatırımlar: genel artış, konut geride

Paradoks şu: inşaat küçülürken sabit sermaye yatırımları artıyor. Ocak–Eylül 2026'da 14,7 milyar manat yatırıldı; bu, geçen yılın aynı dönemine göre %10,9 fazla. Petrol ve gaz dışı sektöre yatırımlar 9,8 milyar manat oldu (+%3,1).

Konut inşaatına yatırım ise hâlâ düşüyor, ama yılın başındaki kadar değil. Ocak–Şubat'ta reel düşüş %31,4'tü; ilk yarıda %2,7'ye, Ocak–Eylül'de %3,1'e geriledi. Dokuz ayda konut inşaatına yaklaşık 1,22 milyar dolar yönlendirildi.

Konut teslimi: 2025 rekoru

2025'te ülkede 35.390 konut binası, toplam alanı 4,629 milyon metrekareyi aşacak şekilde kullanıma verildi; bu, son beş yılın en yüksek rakamı. Bu hacmin yalnızca yaklaşık %18,8'i Bakü'ye ait. Müstakil ve bahçe evleri ise 2025'in ilk yarısında kullanıma verilen alanın %90,2'sini oluşturdu. Yani yeni konut stokunun büyük kısmı başkent dışında ve müstakil evler sayesinde oluşuyor.

Fiyatlar: artış yavaşlıyor, yeni konut önde

Konut fiyat endeksi 2026'nın üçüncü çeyreğinde bir yıl öncesine göre %8,4 yüksekti. 2025'in ikinci çeyreğinde bu oran %13,2'ydi. Yeni konutlar ikinci el piyasadan daha hızlı pahalanıyor: üçüncü çeyrekte +%10,4'e karşı +%8,4.

m2map'in hesabına göre Bakü'de Ağustos'ta medyan ilan fiyatı metrekare başına 2.735 manat oldu; Caliber.Az ise Eylül için ortalama fiyatı 2.934 manat olarak veriyor (bunlar satış değil, ilan fiyatları). Semtler arasındaki fark büyük: Sabail'de yaklaşık 4.132 manat, Pirallahı'da 1.452 manat. Erişilebilirlik kötüleşiyor: Merkez Bankası'nın hesabına göre gelirle konut almak için artık 23 yıl gerekiyor; bir yıl öncesinden 2,1 yıl fazla. Ortalama ücret bir yılda %7 arttı, yeni konut ise daha hızlı pahalandı. Kiralar yıllık %7,4 arttı, standart bir dairede kira getirisi yaklaşık %4,8. Alıcılar daha uygun semtlere ve müstakil evlere yöneliyor.

Konut kredisi: devlet kanalı büyüyor, bankalar geri çekiliyor

İpotek ve Kredi Garanti Fonu (İKZF) yöneticisine göre, ülkede bugüne kadar verilen konut kredisi finansmanının yaklaşık %80'i devlet destekli kanal üzerinden sağlandı. Haziran 2026 sonunda İKZF kaynaklı krediler portföyün %58'ini oluşturdu ve bir yılda %10,8 büyüdü; bankaların öz kaynaklı kredileri ise yalnızca %1,4 arttı. Fark faizde: İKZF kaynaklı yeni kredilerde %7,04, bankaların öz kaynaklı kredilerinde %12,76.

Bankaların Ocak–Ağustos döneminde verdiği konut kredileri 262,9 milyon manat oldu; bir yıl öncesine göre %13,7 az. Sosyal konut kredisi için bütçeden ayrılan kaynak ise %33,5 artarak 63,75 milyon manata ulaştı. MİDA'nın indirimli daireleri anında satılıyor: Aralık 2025'te 627 daire saniyeler içinde satıldı, Eylül 2026'da Şirvan, Yevlah ve Lenkeran'da 535 daire daha satışa sunuldu.

İnşaat malzemeleri: toparlanma

İnşaat malzemesi üretimi 2025'te %4,3 azalmıştı; 2026'nın Ocak–Ağustos döneminde ise %9 artarak 1.005,3 milyon manata ulaştı. Malzemelere göre tablo farklı: çimento üretimi ilk yarıda %4 azaldı (1,85 milyon ton), klinker %3 arttı, inşaat demiri üretimi ise Ocak–Şubat'ta %18 düştü. 2025'te çimento ve klinker ihracatı %12,5 artarak yaklaşık 957 bin tona ulaştı.

Projeler: Karabağ, bölgeler ve Bakü imar planı

2021–2025 döneminde Karabağ ve Doğu Zengezur'un yeniden yapılanmasına devlet bütçesinden yaklaşık 21,9 milyar manat ayrıldı; 2026–2029 için ise yaklaşık 13,5 milyar manat öngörülüyor. Bölgede inşaat malzemeleri için 50'den fazla hammadde yatağı işletmeye açıldı. Bakü'nün 2040'a kadar imar planı, 14 yıl içinde yaklaşık 200 bin daire inşa edilmesini öngörüyor.

Ne büyüyor, ne küçülüyor

İnşaat şirketlerinin satışları ve reklam bütçeleri kamuya açık yayımlanmıyor; bu yüzden bu raporda oyuncular değil, segmentler karşılaştırılıyor.

Pazarlamacı için 5 sonuç

1. Alıcının finansmanı devlet programından geçiyor. Konut kredisi portföyünün %58'i İKZF kaynaklı kredilerden oluşuyor. Geliştirici iletişiminde "İKZF ile alınabilir" mesajı ve uygunluk koşulları fiyattan daha az önemli değil.
2. Pazar başkentin dışına çıkıyor. 2025'te yeni konut alanının yaklaşık %81'i Bakü dışında; müstakil evlere talep artıyor. Bölgesel medya ve bölgesel satış kanalları öne çıkıyor.
3. Erişilebilirlik ana konu. 23 yıllık gelir ve %12,76 banka faizi koşullarında mesaj "premium" değil, "erişilebilir ve güvenilir" olmalı.
4. B2B için bir pencere açılıyor. İnşaat malzemesi üretimi yeniden artıyor, çimento ihracatı büyüyor. Malzeme üreticileri ve tedarikçiler için B2B pazarlamayı güçlendirmenin tam zamanı.
5. Kamu siparişi azalınca özel talep öne çıkıyor. Bütçe harcamaları azaldığında müteahhitler özel müşteri için yarışacak; bu da marka ve itibar pazarlamasına talebi artırıyor.

Rapor, 23 Ekim 2026'ya kadar açıklanan verilere dayanıyor. Azstat'ın yıl sonu sonuçları açıklandığında güncellenecek.