Azərbaycanda tikinti 2026: dövlət sifarişi azalır, mənzil bazarı yavaşlayır

2026-cı il Azərbaycanda tikinti üçün soyuma ilidir. 2024-cü ildə Qarabağdakı bərpa işləri hesabına 9,6% böyüyən sektor 2025-ci ildə yerində sayıb, 2026-cı ilin əvvəlində isə kəskin kiçilib. Mənzil bazarında da tempo düşür: qiymətlər hələ artır, amma əvvəlki kimi sürətlə yox. Pul isə dövlət ipotekasına və tikinti materiallarına axır.

Sektor: dövlət xərcləri azalanda

2026-cı ilin birinci rübündə tikinti real ifadədə 19,8%, yanvar–may aylarında 23% azalıb. Sonra azalma yavaşlayıb: birinci yarımildə −13%, yanvar–sentyabrda −8,7%. Mərkəzi Bank bu azalmanı dövlət büdcəsindən əsaslı xərclərin azalması ilə əlaqələndirir. Tikinti şirkətlərində çalışanların sayı da birinci yarımildə 1,1% azalıb. Yanvar–sentyabrda tikintinin ÜDM-də payı 5,4% olub.

İnvestisiyalar: ümumi artım, mənzil geridə

Paradoks budur: tikinti kiçilsə də, əsas kapitala investisiyalar artır. Yanvar–sentyabr 2026-da 14,7 mlrd manat yatırılıb, bu, ötən ilin eyni dövründən 10,9% çoxdur. Qeyri-neft-qaz sektoruna investisiyalar 9,8 mlrd manat olub (+3,1%).

Mənzil tikintisinə investisiya isə hələ də azalır, amma ilin əvvəlindəki qədər yox. Yanvar–fevralda real azalma 31,4% idi, birinci yarımildə 2,7%-ə, yanvar–sentyabrda 3,1%-ə enib. Doqquz ayda mənzil tikintisinə təxminən 1,22 mlrd dollar yönəldilib.

Mənzil istismarı: 2025-ci ilin rekordu

2025-ci ildə ölkədə 35 390 yaşayış binası, ümumi sahəsi 4,629 mln kvadratmetrdən çox olmaqla istifadəyə verilib — son beş ilin ən yüksək göstəricisi. Bu həcmin yalnız təxminən 18,8%-i Bakının payına düşür. Fərdi və bağ evləri isə 2025-ci ilin birinci yarısında istismara verilən sahənin 90,2%-ni təşkil edib. Yəni yeni mənzil fondunun böyük hissəsi paytaxtdan kənarda və fərdi evlər hesabına yaranır.

Qiymətlər: artım yavaşlayır, yeni tikili öndədir

Mənzil qiymətləri indeksi 2026-cı ilin III rübündə bir il əvvəlkindən 8,4% yüksək olub. 2025-ci ilin II rübündə bu rəqəm 13,2% idi. Yeni tikililər təkrar bazardan sürətli bahalaşır: III rübdə +10,4% və +8,4%.

m2map-in hesabına görə avqustda Bakıda median təklif qiyməti kvadratmetr üçün 2 735 manat olub, Caliber.Az isə sentyabr üçün orta qiyməti 2 934 manat göstərir (bunlar satış yox, elan qiymətləridir). Ərazilər arasında fərq böyükdür: Səbaildə təxminən 4 132 manat, Pirallahıda 1 452 manat. Əlçatanlıq pisləşir: Mərkəzi Bankın hesabına görə gəlirlə mənzil almaq üçün indi 23 il lazımdır, bir il əvvəlkindən 2,1 il çox. Orta əmək haqqı il ərzində 7% artıb, yeni tikili isə daha sürətli bahalaşıb. Kirayə haqları illik 7,4% artıb, standart mənzildə kirayə gəlirliliyi təxminən 4,8%-dir. Alıcılar daha ucuz ərazilərə və fərdi evlərə yönəlir.

İpoteka: dövlət xətti böyüyür, banklar geri çəkilir

İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun (İKZF) rəhbərinin sözlərinə görə, ölkədə indiyədək verilən ipoteka maliyyələşməsinin təxminən 80%-i dövlət dəstəkli xətt üzərindən olub. 2026-cı ilin iyununun sonunda İKZF vəsaiti ilə verilən kreditlər portfelin 58%-ni təşkil edib və bir ildə 10,8% artıb, bankların öz vəsaiti ilə verilən kreditlər isə cəmi 1,4%. Fərq faizdədir: İKZF vəsaiti ilə yeni kreditlər 7,04%, bankların öz vəsaiti ilə 12,76%-dir.

Bankların yanvar–avqustda verdiyi ipoteka kreditləri 262,9 mln manat olub, bir il əvvəlkindən 13,7% az. Sosial ipoteka üçün büdcədən ayrılan vəsait isə 33,5% artaraq 63,75 mln manata çatıb. MİDA-nın güzəştli mənzilləri isə dərhal satılır: 2025-ci ilin dekabrında 627 mənzil saniyələr içində satıldı, 2026-cı ilin sentyabrında Şirvan, Yevlax və Lənkəranda daha 535 mənzil təklif olundu.

Tikinti materialları: bərpa

Tikinti materialları istehsalı 2025-ci ildə 4,3% azalmışdı, 2026-cı ilin yanvar–avqust aylarında isə 9% artaraq 1 005,3 mln manata çatıb. Mənzərə materiallar üzrə fərqlidir: sement istehsalı birinci yarımildə 4% azalıb (1,85 mln ton), klinker 3% artıb, armatur istehsalı isə yanvar–fevralda 18% düşüb. 2025-ci ildə sement və klinker ixracı 12,5% artaraq təxminən 957 min tona çatıb.

Layihələr: Qarabağ, regionlar və Bakının baş planı

2021–2025-ci illərdə Qarabağ və Şərqi Zəngəzurun bərpasına dövlət büdcəsindən təxminən 21,9 mlrd manat ayrılıb, 2026–2029-cu illər üçün isə təxminən 13,5 mlrd manat proqnozlaşdırılır. Bölgədə tikinti materialları üçün 50-dən çox xammal yatağı istifadəyə verilib. Bakının 2040-cı ilədək baş planı 14 il ərzində təxminən 200 min mənzilin tikintisini nəzərdə tutur.

Nə böyüyür, nə kiçilir

Tikinti şirkətləri üzrə satış və reklam büdcələri açıq dərc olunmur, ona görə bu hesabatda oyunçular yox, seqmentlər müqayisə olunur.

Marketoloq üçün 5 nəticə

1. Alıcının maliyyəsi dövlət proqramından keçir. İpoteka portfelinin 58%-i İKZF vəsaiti ilə verilmiş kreditlərdir. Developer kommunikasiyasında “İKZF ilə almaq olar” mesajı və uyğunluq şərtləri qiymətdən az vacib deyil.
2. Bazar paytaxtdan kənara çıxır. 2025-ci ildə yeni yaşayış sahəsinin təxminən 81%-i Bakıdan kənardadır, fərdi evlərə tələb artır. Regional media və regional satış kanalları önə çıxır.
3. Əlçatanlıq əsas mövzudur. 23 illik gəlir və 12,76%-lik bank faizi şəraitində mesaj “premium” yox, “əlçatan və etibarlı” olmalıdır.
4. B2B üçün pəncərə açılır. Tikinti materialları istehsalı yenidən artır, sement ixracı böyüyür. Material istehsalçıları və təchizatçılar üçün B2B marketinqi gücləndirmək vaxtıdır.
5. Dövlət sifarişi azalanda özəl tələb önə çıxır. Büdcə xərcləri azalanda podratçılar özəl sifarişçi uğrunda yarışacaq — bu da brend və reputasiya marketinqinə tələbi artırır.

Hesabat 23 oktyabr 2026-cı il tarixinə qədər açıqlanan məlumatlara əsaslanır. Azstat-ın il yekunları çıxanda yenilənəcək.